物业管理注意事项

物业管理注意事项

　　导语：物业管理注意事项。物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如，办公楼宇、商业大厦、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。

　　物业管理注意事项

　　1.注意协调各方面的关系

　　在开设综合经营服务项目上，物业管理公司与街道、房管所等单位有时会产生竞争，不免会造成一些矛盾，要注意与他们协调好关系;另一方面，在综合经营服务过程中，还会与煤气公司、市政部门、供电局、环保部门和食品卫生部门发生各种关系，只有协调好与这些部门的关系，才能搞好综合经营服务。

　　2.注意经营服务的质量

　　这里的综合经营服务质量具有两层意思：一是综合经营的产品质量，二是服务质量。物业管理公司一方面要杜绝经营假冒伪劣产品;另一方面要规范服务，树立服务企业的良好形象，提高企业内部管理水平，加强员工考核，真正做到为业主(使用人)提供优质服务。

　　3.注意避免污染环境

　　一些物业管理企业在开发综合经营服务项目时，往往将噪声、废气、灰尘、煤烟、污水等也带给了居民，甚至有的服务经营房屋阻挡了出路或侵占了绿地，造成居民交通不便，影响环境美化。这些都严重污染了环境，给居民的生活环境带来不良后果。因此，在开发经营服务项目时，应尽量避免这些现象的发生。

　　物业管理注意事项

　　1、物业服务企业内部机构设置与拟定人员编制

　　物业服务企业内部机构与岗位要依据所管物业的规模和特点灵活设置，既要分工明确，又要注意各部门间的.衔接配合。在物业正式接管前，只要组织成立管理层，临近物业正式接管时则要考虑安排作业层人员到位。

　　2、物业服务人员的选聘和培训

　　物业服务企业应依据物业管理面积的大小及物业本身的复杂程度，选聘管理类型和工程技术类型的物业服务人员。为适应物业管理专业化和现代化的需要，满足物业多元化的产权、现代化的房屋设施和多方位多项目的服务内容的要求，必须对物业服务人员进行专业技术、管理方法和职业道德的培训，并对其上岗资格予以确认。

　　3、规章制度的制定

　　物业管理规章制度是物业管理工作的必要准绳，是实施和规范物业管理行为的重要条件。物业服务企业从成立开始就应依据政府的有关法律法规、部门规章、政策文件和示范文本等，在借鉴国内外物业管理成功经验的同时，针对本物业的实际情况，制定一整套科学的、行之有效的规章制度，并应在实践中反复补充修改，逐步提高和完善。

　　物业管理规章制度一般包括：管理规约、管理机构的职责范围、各类人员的岗位责任制、物业各区域内管理规定等。

　　4、物业租售的介入

　　物业的租售在其建设阶段就已开始。一般情况下，房地产开发企业除自行进行市场营销与租赁外，还可委托给经纪代理机构进行。但是，物业服务企业在具备相应的资质，开始实施物业管理后，可介入剩余物业的销售与租赁工作。

　　物业管理注意事项

　　(一)签订协议

　　国务院《物业管理条例》规定：“建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。”在前期物业管理中，无论是开发商指定的或是自己直接成立的物管公司，都是独立的法人，而且在房地产开发过程中开发公司与物管公司是两个不同的环节，一个是建房，一个是管房。以协议的形式赋予物管企业独立管理运作的权利，可以减少开发商不必要的干扰，更有利于物管企业提高自己的管理能力和服务水平。

　　(二)合理收费

　　新建住宅小区前期物业管理收费要经当地物价部门批准才能实施，是一项政策性很强的收费项目。因此物管企业要根据小区建设的实际情况，合理确定收费标准，及时报物价部门审核批准后才能服务收费。有的物管企业由于不主动向物价部门申报收费，擅自确定收费标准，引起了业主的不满和投诉，受到物价部门的查处和经济罚款，既影响了物管公司在业主中的形象，又使企业蒙受了经济损失。因此，物管公司人员尤其是物管公司的经理既要懂得管理，更要熟悉有关的法律法规，要有依法经营的意识，切不可盲目蛮干。

　　(三)处理好三者关系

　　前期物业管理中，存在着开发商、物管公司、业主之间相互关联制约的关系。虽然三者之间表现形式是一种契约关系，但开发商与物管公司是整体与部门的关系，是上下级关系，物管公司要听开发商的指挥。物管公司与业主是管理服务与被管理服务的关系，是主与从的关系，在管理上物管公司是主，业主是从;在服务上，业主是主，物管公司是从。业主与开发商的关系纯粹是一种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，物管公司起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中，物管公司既不能得罪开发商，更不能得罪业主，因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是开发商说了算，而是业主大会说了算。所以物管公司要特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，物管公司无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为最终目标。

　　(四)安民告示

　　前期物业管理，是在新建住宅小区中进行的，业主来自五湖四海，个人的职业、品行、生活习惯各不相同，想法各异。物管公司作为小区的管家，要对小区的各项管理规定及早安民告示，可通过通知、公告、告示等形式将具体的规定和要求及时通知业主。规模较大的小区还可印制业主手册，将业主公约、小区建设规划、服务内容及标准、公众应急电话等集于一册，使业主不出门便知物管事，提高物业管理的服务水平。